13 мая состоялся «Час с экспертом», который провел директор юридического департамента Пермской ТПП Станислав Войцехов. Тема актуальная – «Аренда в условиях распространения коронавируса: эффективные алгоритмы взаимодействия». Час с экспертом – новая форма онлайн-мероприятия, которую реализует Пермская ТПП совместно с центром «Мой бизнес».
Многие арендаторы считают, что в сложившейся ситуации можно не платить деньги за аренду. А владельцы или управляющие недвижимостью настаивают на своевременной и полной плате. Обе эти позиции при столкновении ведут в тупик, считает Станислав Войцехов. «Сейчас переговоры критично важны! Необходимо искать точки соприкосновения», - убежден эксперт.
В ходе онлайн-встречи с предпринимателями он предложил несколько алгоритмов действия в зависимости от направления деятельности арендаторов и позиций сторон. Ознакомиться и скачать полную версию презентации можно здесь.
Способ №1 - воспользоваться новым правом на отсрочку платежей. Это возможно, если основной ОКВЭД компании попал в перечень наиболее пострадавших отраслей в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Арендодатель обязан отсрочить внесение арендной платы по требованию арендатора. Чтобы отсрочить платежи, нужно соблюсти два условия: договор аренды недвижимости заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (для Пермского края – это 15 марта 2020 года); арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы.
Способ №2 - изменить условие о размере арендной платы. Здесь есть несколько вариантов.
Во-первых, можно договориться об уменьшении арендной платы. Основание здесь может служить невозможность использовать объект аренды из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Но из-за того, что обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год в законе напрямую не установлена, поэтому изменить договор можно будет только по соглашению сторон.
Во-вторых, можно потребовать, чтобы арендодатель уменьшил арендную плату из-за существенного ухудшения условий пользования имуществом. Для этого не нужно изменять договор, достаточно направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы на тот период, когда условия ухудшились.
И третий вариант - попросить арендодателя уменьшить арендную плату в связи с существенным изменением обстоятельств. Для этого необходимо, чтобы обстоятельства изменились так, что стороны не стали бы заключать договор на действующих условиях, если бы знали о предстоящих изменениях (п. 1 ст. 451 ГК). Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств (вопр. 8 обзора Президиума Верховного суда от 21.04.2020 № 1).
Большое внимание директор юридического департамента уделил обоснованию изменений арендной платы. Конечно, это должно быть экономическое обоснование, которое включает в себя затраты, объемы продаж и другие показатели, которые доказывают невозможность оплаты аренды на прежних условиях. Все эти цифры должны быть документально подтверждены. Такой подход наиболее конструктивный, демонстрирует добросовестность и открытость бизнеса.
Все переговоры необходимо отражать в переписке. Ее тип должен быть определен в действующем договоре аренды. Но наиболее распространенный и безопасный вариант – заказные письма почтой. После направления официального уведомления с просьбой об изменении размера аренды необходимо пригласить арендодателя к переговорам.
Эксперт обратил внимание, что если арендатор после снятия ограничений хочет продолжить работу в том же месте, то необходимо добиваться отсрочки платежей и снижения ставки. При длительных и не очень успешных переговорах можно привлекать профессиональных модераторов, например, из Коллегии посредников при Пермской ТПП. Они помогут снять конфликт и прийти к взаимовыгодному соглашению, которое будет обязательно к исполнению.
«Ситуация сложная, - заключил эксперт, - и от действий обеих сторон зависит восстановление работы торговых и офисных помещений. К переговорам надо готовиться, учиться вырабатывать стратегии».
Отдел по связям с общественностью Пермской ТПП
