Новосибирская ТПП приняла участие в круглом столе c провокационным названием «Рынок доступного жилья: тенденции 2014 года и механизмы развития». Мероприятие, организованное крупнейшим застройщиком Новосибирска и его партнерами — банками и агентствами недвижимости, предполагало их пиар, но удалось узнать и кое-что ценное…
По словам директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, в Новосибирске наблюдается снижение метража и стоимости продаваемых объектов жилой недвижимости. Растет количество непроданного жилья (на май 2014 г. – 43 дома против 30 в 2013 г.). В городе насчитывается 426 многоквартирных домов-новостроек, продажи идут в 200 и конкуренция среди участников рынка растет.
Рост цен на рынке недвижимости Новосибирска составил 4% к аналогичному периоду 2013 г. против 3% за весь прошлый год, второй квартал подряд идут падение роста экономики НСО и снижение инвестиционной привлекательности недвижимости. Вложения в неё сравнялись по привлекательности с банковскими депозитами.
Как дополнил независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, 80% сдаваемого жилья составляют объекты «эконом» и «комфорт-класса», а 10% — т. н. «ущербное» жилье (без инфраструктуры и дворов, на один подъезд в 17-этажном «муравейнике» приходится 300 квартир и всего 2 лифта). Поскольку за пять месяцев 2014 г. объем вводимого жилья увеличился на 13%, а объем работ упал на 14%, «мы строим меньше, чем сдаем. А продаем больше, чем сдаем». Из 72 тыс. строящихся квартир 25 тыс. продано, включая тысячи «на стадии котлована».
Так как нового строительства становится все меньше, а значительная часть собранных денег не реинвестируется в строительство, есть опасность, что многие объекты будут не достроены. Новосибирская область устойчиво находится в «пятерке» регионов-лидеров по количеству обманутых дольщиков. В связи с чем риелторам необходимо тщательнее подходить к аккредитации объектов недвижимости и застройщиков.
Некоторые строительные компании продают дома на «нулевом цикле» и «прокручивают» деньги инвесторов, возводя дома за три года вместо одного года по технологии. При этом реальная доходность от вложений в недвижимость в среднем составляет 3,8% годовых, а от сдачи в аренду порядка 6%, что в полтора раза превышает доходность банковских вложений.
Представитель строительной компании Динар Зарипов отметил тенденцию к увеличению доли ипотеки в сделках купли-продажи недвижимости: 60% сейчас и прогноз до 70% по итогам года за счет военной ипотеки и сотрудничества с агентствами недвижимости. Уважаемый застройщик вменяет себе в заслугу отсутствие комиссии за продажу вводимого жилья — 3% от суммы сделки… включается в себестоимость для выплаты риелтору.
Представители банков отметили рост конкуренции на рынке ипотеки. Их радует, что «…покупатели более финансово грамотны при выборе ипотеки». Однако «немного огорчает, что люди выбирают лучшие условия возможно не в нашу пользу». Источники роста они видят в ипотечном обслуживании военнослужащих и бюджетников – им государство обеспечивает долгосрочную занятость и индексацию заработной платы. При этом «можно предположить повышение ставок (по ипотеке) в III кв. 2014 года».
Как политкорректно отметил директор агентства недвижимости Марат Авлеев, в условиях отсутствия роста платежеспособного спроса «особенно важно качество продукта» и «чтобы ставки на ипотеку не повышались». Но поскольку по регионам пошла волна снижения платежеспособности заемщиков, эти риски не могут не закладываться в ставку ипотеки.
Президент Новосибирской ассоциации риелторов Евгений Купин признал, — без поддержки властей проблему доступности жилья не решить. Например, «тема доходных домов выгодна всем». Вместо этого, например, местные органы ФМС в связи с недобором подоходного налога обращаются к риелторам с просьбой предоставить данные о частниках, сдающих жилье внаем…
В условиях, когда платежеспособность граждан, мягко говоря, не растет, ставки увеличиваются, средний ипотечный кредит на 1 млн руб на 15 лет требует от заемщика ежемесячных затрат на погашение 15-17 тыс. руб и дохода 30 тыс. руб/мес, а средняя новосибирская семья имеет доход 48 тыс. руб в месяц и минимум одного иждивенца, вывод о доступности жилья каждый умеющий складывать «2+2» может сделать сам…
Новосибирская ТПП
Фотогалерея
