Строительство. Государство, компания, как и любой человек, для того чтобы вести нормальную хозяйственную деятельность, должны знать, чем владеют, а для этого вести учет и контроль своего имущества. Это правило в полной мере относится и к недвижимости. Когда-то о ней было известно почти все, с этой целью в стране работала целая служба по ее технической инвентаризации. Но в какой-то момент власти посчитали, что можно обойтись и без нее, и сломали всю систему, которая создавалась не один десяток лет. В результате сегодня мы точно не знаем ни размеры своего жилого фонда, ни его состояние.
Нужно всем, а нет ни у кого
Данные об объектах недвижимости нужны всем: государству, бизнесу, гражданам. От этого зависят судьбы многих компаний – на основе таких сведений принимаются решения о том, что делать с тем или иным домом, и уж без подобной информации сложно проводить сделки купли-продажи. Иными словами, речь идет о важных вещах.
По словам Александра Каньшина, председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере недвижимости, многие дома можно было бы сохранить, а не сносить, если бы была в наличии исчерпывающая информация об их состоянии. Таким образом можно было бы экономить немалые средства.
И таких задач очень много. Техническая инвентаризация объектов недвижимости, проведение их обследований – важнейшая государственная задача. Это основополагающий фактор управления рынком недвижимости, а это воистину огромный сегмент экономики страны. Сегодня в России приблизительно 3,5 млрд кв. м. жилого фонда, 40 тысяч многоэтажных домов ежегодно подвергаются капитальному ремонту, в стране 67 млн квартир, с которых взимается имущественный налог.
Вроде бы информация о рынке недвижимости есть. На самом деле она крайне неполная и приблизительная. Даже Росстат не скрывает того обстоятельства, что владеет далеко не всеми данными о МКД.
По словам Генерального директора НП «Индустрия Сервейтинг» Юрия Павленкова, 15 лет прошло с момента прекращения обязательной государственной инвентаризации и учёта жилищного фонда. Последствия этого самоустранения: исчезла достоверность первичных технических сведений об объектах жилой недвижимости, что негативно отразилось на жилищной безопасности, деформированы до фактической профанации процессы управления, санации, капремонта, налогообложения объектов недвижимости.
Сегодня в России нет методики учета жилого фонда в отличие от СССР, где существовали расчеты амортизации износа домов. Существует реальный оборот МКД, хотя официально он не признается, однако учитывается, в частности, при составлении программ по капитальному ремонту.
Известно, что в свое время государство решило заменить техническую инвентаризацию кадастровым учетом объектов недвижимости, но это совершенно разные понятия. Кадастровая оценка не включает в себя многие параметры состояния дома, она преследует совсем другие цели. Это ведет к тому, что за последние 10 лет Росстат публикует все меньше данных о МКД. В 2018 году этому была посвящена всего одна страница.
То, что ситуация ненормальная, понимают и на верху. Еще в 2017 году Госдума в первом чтении рассмотрела законопроект о совершенствовании системы госучета жилищного фонда, но на этом все и остановилось. Одна из причин – законодатели не сумели определиться с источниками финансирования этой деятельности.
Впрочем, считает Юрий Павленков, возможно, такой исход был не самым плохим, так как принятие закона было бы преждевременным. Прежде чем это сделать, нужно подготовить почву для возобновления учета: написать методические рекомендации, обучить кадры. Стоит ли говорить, что ничего этого не делается?
Зданий много, сведений мало
И все же насколько остра ситуация? Президент Федеративного союза инвентаризаторов Алла Эккерман рассказывает, что в Санкт-Петербурге обследование жилого фонда на регулярной основе не ведется, и это в городе с огромным количеством старых исторических зданий. Большинство из них имеют от 40 до 60% износа, но при этом зачастую отсутствует информация о фундаментах, фасадах, инженерных системах. По крайней мере, органы власти ими не обладают, если они есть, так только в архивах БТИ.
А ведь от наличия таких данных напрямую зависит принятие решений о проведение капремонта, в итоге они нередко принимаются неверно, как и неправильно оценивается объем затрат.
В Москве положение не столь критическое. Здесь сохранилась система БТИ. По словам Генерального директора МосгорБТИ Владимира Панина, данными архивов активно пользуются, ежегодно БТИ получают 35 тысяч запросов от органов власти и 200 тысяч – от физических лиц.
Проблема в том, говорит Владимир Панин, что архивы устаревают, их нужно актуализировать, а этого не происходит. Уже 7 лет не проводится новая инвентаризация МКД и непонятно, как в нынешних условиях ставить на учет новостройки. Архивы очень нужны, ни Росреестр, ни Росстат не способны восполнить их информацию, у этих ведомств она очень неполная. Так, по сведениям ИО директора ГБУ РД "Дагтехкадастр" Александра Беднягина, в Дагестане до 70% индивидуальных домов вообще не стоят ни на каком учете. Они существуют, в них живут люди, но строений как бы и нет. И такая ситуация не только на Северном Кавказе...
Без БТИ жить нельзя
Без выделения средств на работу технической инвентаризации она никогда не возобновится в полном объеме. Между тем вопрос о том, кому финансировать возрождение этой системы, остается открытым. Речь идет о государственной программе, поэтому деньги должно выделять государство, считает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков. БТИ должны работать в ежедневном режиме, но сегодня этого не происходит.
Нужна финансовая модель обновленных БТИ, полагает Вера Филиппова, начальник Департамента Контрольного управления Президента РФ. Но сегодня на этот вопрос у разных сторон разные точки зрения.
Сегодня в фокусе БТИ преимущественно находятся МКД, а вот частным сектором техинвентаризация занимается недостаточно. Но без его учета мы никогда не будем доподлинно знать состояние жилого фонда страны.
В одном городе провели такой эксперимент. Посчитали жилой фонд на основе имеющихся документов, а затем сверили эти данные с результатами реального исследования и получили существенное расхождение в итоговых результатах.
Этому факту не стоит удивляться, говорит заведующая отделом жилищного хозяйства Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова Нина Вавуло. В регионах особенно сильно прошлись по системе технической инвентаризации. Раньше выпускались ежегодные статистические справочники, в них обсчитывались потребности в ресурсах на уровне каждого дома. Сейчас ничего подобного не делается, знать, сколько чего нужно, ни власть, ни бизнес не желают. Это по-своему закономерно, нынешние застройщики не хотят проводить подобные расчеты, им невыгодно соблюдать нормативы. А между тем без БТИ жить просто нельзя, подчеркивает Нина Вавуло.
Да, БТИ очень необходимы, но дважды войти в одну и ту же реку нельзя, требуется обновленная модель таких организаций, уверен президент Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров» Виктор Кислов. При этом государство должно задать рамки всей системы. От этого зависят все производные: структура, характер управления, источники финансирования. При этом БТИ должно стать серьезным проектом, пока же вокруг этой системы много эмоций, но мало дела.
Владимир Гурвич
